주택공급대책 정리

정부가 직접 시행하는 재건축ㆍ재개발 사업으로 서울에만 32만 호, 전국에 약 83만 6000호의 주택을 2025년까지 공급할 예정이라고 밝혔습니다. 이것은 현 정부가 부동산 관련 25번째로 내세운 대책이며 이 공급대책은 현 문재인 정부의 최대 규모로 공공기관이 직접 시행하는 방식으로 도입됩니다.  

 

 

 

 

 

현재 서울아파트 시세는 

중위 가격 9.5억

평균 가격 10억을 호가하고 있습니다. 

 

<2020년 서울 및 수도권 주택 매매 가격 추이>

 

 

출처 한국부동산원

 

 

작년 말 국토부 장관 취임사를 한번 살펴보겠습니다 (2020년 12월 29일)

 

(중략)

 

공공분양 주택과 공공임대주택, 민간분양주택과 민간임대주택, 공공자가주택이 다양하게 공급되어 주택시장의 생태계를 풍부하게 해야 합니다.

 

도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위한 구체적인 방안은 내년 설 명절 전에 마련하여 발표하겠습니다. 

 

국토부 장관 취임사와 같이 설 명절 전에 구체적인 방안을 발표하였는데요, 2월 4일 공공주도하의 패스트트랙으로 획기적인 주택공급 대책을 마련했다고 합니다. 그럼 어떤 방안인지 한번 살펴보시죠.

 

 

부동산 대책 전망

고밀도 개발 : 공공주도 3080+

 

1. 지하철 역세권

2. 준공업지역

3. 저층주거지

 

패스트트랙(Fast-Track)제도로 지자체 통합심의로 시간이 지체되지 않게 신속하게 처리를 할 수 있습니다. 

 

공급 확대 구체적인 방안

1. 서울 30만 가구 공급

공공임대, 공공분양, 공공자가주택, 민간임대, 민간분양 등

 

2. 4기 신도시 건설

수도권에서 신규 택지 공급 방안

광명시흥지구(52만명, 10만 가구 규모)

고양시 일대, 김포 고촌 등

 

3. 재건축 규제 완화

용도지역 변경

용적률 상향

재건축초과이익환수제

부담금 비율 완화 등

 

4. 정비사업 기간 단축

평균 13년에서 5년 이내로 단축 예상

 

5. 청약제도 개편

공공분양의 일반공급이 전체 물량의 15%에서 30%로 늘어나고 추첨제 30% 도입

 

 

 

 

 

공공주도 3080+

 

 

대도시권 주택공급의 대안으로 서울에 30만 호 이상, 전국적으로 80만 호 이상 공급하여 3080+입니다.

이는 2025년까지 주택부지를 추가적으로 공급할 예정입니다.

 

도심 공공주택 복합사업이란? (공공주택 특별법)

 

특별 건축 지역으로 지정되어 일조권이나 높이제한 등의 도시 규제가 완화되고 역세권에서는 700% , 준공업지역에서 500%까지 용적률이 올라갑니다. 기존 주민에게 기존 자체 사업 대비 10~30% 포인트 높은 수익률을 보장한다고 발표했는데요, 수익률을 넘기는 개발 이익은 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대, 공공자가 주택으로 활용된다고 합니다. 재건축 공급 시 기간 또한 기존 10년 이상에서 5년 이내로 단축하겠다고 합니다 

 

하지만 

주민의 3분의 2 이상 동의를 받아야만 사업이 추진되는데요, 지자체 통합심의 등 패스트트랙 가동으로 신속히 사업을 진행한다고 합니다. 

 

그리고 공공 재건축 사업에서 재건축 초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무가 적용되지 않습니다.

 

 

사업별 요약

1. 재개발 재건축 

(도시 및 주거환경정비법)

공공 직접 시행 정비산업 신설

*(지원) 토지주 수익보장, 절차 간소화 및 사업성 개선

*(공공성) 잔여이익은 생활 SOC, 공공임대 등 공적 활용

 

2. 도심공공주택복합사업

(공공주택 특별법)

입지 유형복 복합/ 특화 개발 사업 신설

*(구조) 공공시행 수용방식 + 토지주 우선 공급

 

①역세권(5천이상, 승강장 350m 이내) : 주거상업고밀지구 신설

*(지원) 용적률, 상업비율 및 주차장 의무 완화

 

②준공업(5천이상, 산업쇠퇴지역) : 주거산업융합지구 신설

*(지원) 용적률 등 도시, 건축 인센티브 부여

 

③저층노후(1만이상, 노후지역) : 주택공급활성화지구 신설

*(지원) 용적률 등 도시, 건축, 인센티브 부여

 

3. 소규모 정비사업

(빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법)

소규모 정비절차 신설 및 정비

*(구조) 민간자율 원칙, 토지주 동의로 공공 직접 시행 가능

 

①역세권 미만(5천미만) : 소규모 재개발 신설

 

②준공업소규모(5천미만) : 소규모 재개발 신설

*(구조) 지자체 구역지정, 조합 자율 시행

*(지원) 도심공공주택복합사업과 동일 지원

 

③新費혼재 노후주거(1만미만) : 소규모주택정비 관리지역 신설

*(구조) 지차제 관리계획 수립, 민간이 체계적 정비

*(지원) 소규모정비 요건완화, 도시ㆍ건축규모 완화 등

 

4. 도시재생

(도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법)

주택재생혁신지구 도입, 도시재생 인정제도 확대

*(지원) 부지확보 용이성 제고, 재정지원 등

 

투기방지를 위한 헌금청산, 전매제한, 지구지정 중단

재개발, 재건축으로 인한 투기가 많은 문제가 되고 있습니다. 

정부도 이 부분에 관하여 강력한 투기방지 대책을 발표하였습니다.

 

 

 

발표일 (21.2.4) 이후 부동산을 신규로 매입하는 경우에는

우선공급권을 주는 것이 아니라 사업구역 내에 신규 매입 주택은 현금청산으로 되게 됩니다. 

 

또 입주 시까지 전매제한이 걸려 입주권 거래가 불가능하게 됩니다. 

 

또한, 가격동향 점검을 강화할 예정이며 가격에 이상 징후 발견 시 사업대상에서 제외되거나 지구지정을 중단한다고 합니다. 

 

불편한 진실

정부에서 말하는 점은 '주택'입니다

여기서 말하는 주택은 외곽 반지하 다세대 빌라도 전부 포함됩니다.

정작 시민들이 원하는 것은 아파트인데 정부에서 주택을 권장하고 있으니 각자의 수요와 공급이 어긋날 것 같다는 생각을 해봅니다. 과연 원하는 데로 해결이 될까요?